立ち退きについて弁護士に相談・依頼するメリット

賃料不払いや、老朽化による建て替えなどに伴い、賃貸物件のオーナーが立ち退き交渉を行わなければならないことがあります。

立ち退き交渉では、立退料をめぐり裁判になることも多くなり、立ち退きをめぐるトラブルは、弁護士に相談することも多くなります。

このコラムでは、立ち退きを弁護士に相談・依頼するメリット・デメリットや、弁護士の選び方、相談のポイント、費用などを解説いたします。

１．立ち退きを弁護士に相談・依頼するメリット

1-1. 「正当の事由」を踏まえて妥当な立ち退き料で交渉できる

更新拒絶や解約には正当の事由が必要

借地や借家は、契約期間が満了したとしても、直ちに賃借人に退去を求めることはできません。

賃貸人が契約を更新したくなければ、借地の場合は、期間満了時に「更新しません」と遅滞なく異議を述べる必要があり、借家の場合は、期間満了の１年前から６か月までの間に更新しない旨通知をし、期間満了後も賃借人が使用継続していれば、「更新しません」と遅滞なく異議を述べる必要があります。

さらに、借地・借家いずれの場合にも更新に異議を述べるだけでは足りず、更新拒絶や解約申入れをするにあたって「正当の事由」が必要とされています。

このように賃貸人から賃借人に対する退去は法律上制限されており、賃借人に長期の賃料不払いなどの契約違反がない限り、退去を求めることは難しいのです。

正当の事由の判断と弁護士の役割

「正当の事由」が認められるためには、借地の場合にはその土地、借家の場合にはその建物を賃貸人が使用しなければならない事情等が必要です。しかし、土地・建物を使用しなければならない必要性が低いため「正当の事由」が弱い場合であっても、立退料の申出があれば「正当の事由」を補完する要素になります。

立退きについて経験豊富な弁護士は、賃貸人に「正当の事由」があるのか、「正当の事由」が弱ければ補完するための妥当な立退料はいくらかを判断することができます。

立退料の相場

立退料は「正当の事由」の強弱や、他の様々な事情で適切妥当な金額が決められるものであり、事案ごとに大きく異なります。

例えば賃貸住宅の場合には、現在の家賃と新たな家賃の差額、移転のための引越代、不動産会社への仲介手数料・礼金などが主な立退料の内訳となります。

借地借家の立ち退きは、立退料をめぐり裁判になることも多く、できる限り、スムーズに立ち退き交渉を進め、立ち退きに伴う支出や賃料収入の機会損失を抑えるためにも、弁護士の役割は大きいと言えるでしょう。

1-2. 自分自身の負担が軽くなり、訴訟にも対応しやすい

弁護士に依頼せず、賃貸人が直接賃借人との立ち退き交渉を行うことは可能です。しかし、ストレスになることも多いはずです。

賃借人が簡単に明渡しに応じるケースは少なく、立退料を巡って揉めることも多いため、賃貸人はどうすることもできず、長期間この問題に悩まされるケースもあるからです。

一方で、弁護士に依頼すれば、こうしたストレスは軽減され、適切な助言を通じて解決までの道筋をつけることもできます。

また明渡請求訴訟になったとしても、弁護士が事情を伺って、客観的に事情を整理しながら対応することも可能です。

1-3. 滞納していた賃料を支払ってもらえることがある

賃料不払いがある賃借人は一般的に資力が乏しいため、立ち退き費用すら捻出できず、未払賃料の支払いはさらに困難なことが多いといえます。

しかし弁護士であれば、賃貸人・賃借人の状況やこれまでの経緯などを考慮し、そのときの状況に応じた適切な対処方法を検討することが期待でき、場合によっては、滞納していた賃料の回収が可能なことがあります。

2．立ち退きを弁護士に相談・依頼するデメリット

2-1．賃借人との関係が悪化する可能性

立ち退きを弁護士に依頼すると、賃借人との関係が悪化してしまう可能性があります。

弁護士が登場しただけで一般人は身構えてしまいます。もし、立ち退き問題に不慣れな弁護士に依頼して、賃貸人の意向を酌まずに敵対的な対応をすれば、賃借人との関係が悪化してしまう可能性もあります。

こういったことからも、弁護士選びは慎重にすべきということがお分かりいただけると思います。

2-2．弁護士費用が発生する

弁護士に立ち退き交渉の代理を依頼すれば、当然ながら弁護士費用が発生します。これがデメリットの1つです。

しかし、立退きについて経験豊富な弁護士に依頼すれば、弁護士費用を払っても、迅速にスムーズな立ち退きが実現できる可能性があります。弁護士費用を支払わずご自分で交渉するか、費用を払っても弁護士に依頼するのかは、賃貸人の選択次第です。

3．立ち退きに関する弁護士の選び方

3-1. 不動産取引に精通し、経験豊富か

賃貸借についての不動産取引の経験や実績が豊富な弁護士であれば、立ち退き交渉も安心して任せられます。

気になった弁護士事務所をいくつか選定し、事務所のサイト等で、解決実績や取扱分野などから不動産に関するトラブルを扱っているか、実績が豊富かを見て決めるのも一つの方法かと存じます。

3-2. 相談したときの対応や説明の丁寧さ

借地借家からの地代や賃料は賃貸人の貴重な収入源であり、未払の状況が継続するのは中小企業にとっては死活問題です。また、賃借人に支払う立退料が高額にならないか不安に思う賃貸人も多いでしょう。

こうした賃貸人の不安と今後の見通しについて、根拠とともに丁寧に説明してくれる弁護士に依頼するとよいかと考えます。

相談時には、ご自身の不安や心配事をしっかり伝え、それについての弁護士の説明に納得できるか、立ち退きの問題解決に向けて安心して委ねることができるかをよく考えましょう。

4．立ち退きを弁護士に相談する際のポイント

4-1. 関係する書類は相談までにまとめて準備しておく

立ち退きや正当の事由の判断、立ち退き料の金額等については、 賃貸借契約書や重要事項説明書の内容次第で判断が変わることもあります。

そのため、賃貸借契約書や重要事項説明書など、立ち退きを求める物件と契約に関する情報を、事前にまとめておくとスムーズに相談することができます。

その他に相談の際、弁護士から指示のあったものもなるべく早期に準備するのが望ましいと思います。

4-2. 賃貸借契約の経緯をまとめておく

立ち退き交渉には、それまでの賃貸借契約の経緯や、賃貸人・賃借人の事情などが重要になるため、経緯を振り返ってまとめ、資料を用意しておくのがよいでしょう。

契約期間が長ければ昔のことはなかなか思い出せないため、相談までにメモ書き程度でも作成しておくと、短い相談時間を効率的に使えます。

4-3. できれば早いうちに相談する

立ち退き交渉が長期化すればするほど、賃料収入や建て替えなどの収益計画に大きく影響してしまいす。揉めそうだなと思っても自分で交渉する賃貸人もいらっしゃいます。

しかし、立ち退き交渉でトラブルになってから相談するよりは、揉めそうだなと思ったら弁護士に相談して、戦略的な見通しを立てて行動したほうがいいでしょう。

もし明渡請求訴訟や強制執行を行うことになっても、当初から事情を知っている弁護士であれば、事情を把握しているためスムーズに対応できると考えます。

早期解決のためには一度は弁護士に相談して方向性だけでも整理してもらうとよいと思います。

5．立ち退き交渉を弁護士に依頼する場合の費用相場

5-1. 依頼すると発生するのは相談料・着手金・報酬金

一般的に相談料・着手金・報酬金の3つに分かれています。

相談料は時間制で30分5,000円程度が一般的です。

着手金は依頼する場合に最初に発生するもので、事件の成否に関わらず必要になります。

報酬金は、事件が終了して解決した場合の費用であり、事件の成功度合に応じて決まります。

5-2. 立ち退きに関する費用相場

現在、弁護士費用は弁護士が自由に定められることになっており、各事務所で異なっています。

しかし、日弁連の旧報酬基準に従って報酬を定めている事務所も多いように思われます。

立ち退きについては、 あたらし法律事務所の費用も旧日弁連の費用に準じて定めています。

6．まとめ

立ち退きは賃貸物件のオーナーにとっては身近な問題ではありますが、慎重な対応が必要で、不動産トラブルの中でも適切な対処が難しいものの一つです。

お一人で悩むより、経験豊富な弁護士に相談して戦略的な見通しを立てるか、対応をまとめて依頼することをお勧めします。

あたらし法律事務所は個人やテナントとの立ち退き交渉の経験も豊富ですので、安心してご相談いただけます。