強制競売とは｜流れや期間などわかりやすく解説

訴訟により勝訴判決を得たにもかかわらず、債務者が任意の支払いに応じないときは、強制執行の手続きを検討することになります。
その際、債務者が不動産を所有している場合には、不動産を強制的に売却して債権回収を実現することができます。これを「強制競売」といいます。

スムーズな債権回収の実現のためには、強制競売の流れや手続きにかかる期間などをしっかり押さえておくことが大切です。

今回は、強制競売の概要と強制競売の流れ・期間などについて解説します。

1．強制競売とは？

1-1．強制競売の概要

強制競売とは、不動産に対する強制執行の一つで、不動産に抵当権などを設定していない債権者が行う競売手続きです。

債権者は、確定判決などの債務名義に基づいて債務者が所有する不動産を競売にかけ、その売却代金から債権回収を図ることができます。

1-2．強制競売と担保不動産競売との違い

不動産に対する強制執行には、強制競売のほかに「担保不動産競売」という手続きがあります。
※不動産を執行する方法には、形式的競売という手続きもありますが、ここでは省略します。

担保不動産競売とは、不動産に抵当権などを設定している債権者が担保権の実行として行う競売手続きです。担保不動産競売の例としては、住宅ローンの滞納が生じたときに金融機関または保証会社が担保にとっている不動産を売却して、滞納している住宅ローンの返済に充てる方法が挙げられます。

強制競売と担保不動産競売は、いずれも債務者の不動産を売却して債権回収を図るという点で共通しますが、申立てをする債権者が不動産に対する担保権を有しているかどうかの違いがあります。

あらかじめ抵当権などの担保権を設定している担保不動産競売の方が債権者に優先的に債権回収を図ることができます。

2．強制競売の要件

強制競売の手続きを利用する際には、以下の要件を満たす必要があります。

2-1．債務名義の取得

強制競売の手続きを利用するためには、あらかじめ「債務名義」を取得する必要があります。
債務名義とは、請求権の存在とその範囲を公的に証明した文書をいい、以下のようなものが該当します。

• 確定判決
• 仮執行宣言付判決
• 和解調書
• 調停調書
• 仮執行宣言付支払督促
• 執行認諾文言付公正証書

既に債務名義を得ている場合を除き、債権者としてはまず上記のような債務名義を取得するために動くことになるでしょう。

2-2．申立手数料・予納金の納付

申立手数料とは、強制競売の申立ての際に裁判所に納める手数料をいいます。強制競売の申立て手数料は、請求債権1個につき4,000円がかかります。

予納金とは、強制競売の手続きで必要になる現況調査、評価などの支払いに充てられる費用です。予納金は、強制競売を申し立てる裁判所により異なりますが、高額な費用がかかる点に注意が必要です。

参考までに東京地方裁判所の予納金の額を紹介します。

請求債権額	予納金の額
2000万円未満	80万円
2000万円以上5000万円未満	100万円
5000万円以上1億円未満	150万円
1億円以上	200万円

3．強制競売の流れ

強制競売の手続きは、以下のような流れで行われます。

3-1．強制競売の申立て

強制競売の手続きを利用する場合には、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に強制競売の申立てを行います。
強制競売の申立てにあたっては、以下の書類を提出する必要があります（事案によって必要書類が異なる場合もあります）。

• 不動産強制競売申立書（申立書、当事者目録、請求債権目録、物件目録）
• 発効後1か月以内の不動産登記事項証明書
• 公課証明書
• 商業登記事項証明書（当事者が法人の場合）
• 住民票（債務者または所有者が個人の場合）
• 執行力ある債務名義の正本および送達証明書
• 公図写し
• 建物図面、物件案内図

3-2．裁判所による強制競売開始決定

裁判所は、債権者からの申立書類を確認し、内容や形式に不備がなければ申立てを受理して強制競売開始決定を出します。

強制競売開始決定が出ると、債務者に対して「強制競売開始決定通知」が届き、対象不動産には裁判所書記官の嘱託により差押え登記がなされます。

これにより、債務者による対象不動産の処分が制限されますので、勝手に売却される心配はなくなります。

3-3．対象不動産の現況調査

強制競売開始決定後、裁判所の執行官や不動産鑑定士により対象不動産の現況調査が行われます。現況調査とは、不動産の現在の状況を確認して、競売での最低落札額を算出するための調査です。

裁判所は、現況調査の結果を踏まえて、以下の資料を作成します。これらは「三点セット」と呼ばれ、競売不動産を購入する際の重要な資料となります。

1. 物件明細書
   物件明細書には、競売後もそのまま引き継がなければならない権利（賃借権など）の有無、土地または建物だけを買い受けたときに建物のために底地を使用する権利の有無などが記載されています。
2. 現況調査報告書
   現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造など不動産の現在の状況のほか、不動産の占有者の氏名や占有する権原の有無などが記載されています。
3. 評価書
   評価書には、競売物件の周辺の環境や評価額が記載されています。評価書に記載されている評価額が競売の売却基準価額になります。

3-4．配当要求終期の公告

現況調査が完了すると、裁判所により配当要求終期の公告がなされます。

配当要求終期の公告とは、債務者の不動産が競売になることを他の債権者に知らせる手続きです。強制競売の申立人以外の債権者は、配当要求終期の公告により競売後の配当の残金から支払いを受けられるかどうかを把握することができます。

3-5．入札・売却

配当要求終期の公告が行われると入札期間となり、一番高い金額を付けた人が落札者となります。

裁判所は、落札者の審査を行い、問題がなければ売却許可決定を出して、落札者が代金を一括で納付することで売却が確定となります。

3-6．債権者への配当

強制競売による売却代金は、競売費用、抵当権付き債権、税金などの公租公課に優先的に分配され、その残額が債権者に分配されることになります。

債権者が複数いるときは、法律上の優先順位を考慮した上で配当表が作成され、配当表にしたがって債権者への配当が行われます。

4．強制競売にかかる期間

強制競売の申立てから債権者への配当までにかかる期間は事案によって異なりますが、一般的には6ヶ月から10ヶ月程度かかります。

強制競売開始決定が出たとしても、債務者は直ちに対象不動産から立ち退かなければならないわけではありません。そのため、入札までの間に債務者から連絡があり、不動産の競売を避けるために任意の支払いに応じる可能性もあります。

5．まとめ

債務者が不動産を所有している場合には「強制競売」という手続きにより、債務者の不動産を売却した代金から債権回収を図ることができます。

不動産を対象とすることで、債権回収を実現できる可能性は高くなりますが、手間やコストがかかるため、不動産に担保権が設定されている場合にはあまり効果的とは言えません。

債権回収を実現する手段には、強制競売以外にもさまざまな方法がありますので、最適な手段を選択するためにも、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

債権回収でお悩みの方は、あたらし法律事務所にぜひ一度ご相談ください。