個人再生と住宅ローン特則について

「借金は整理をしたいけど、住宅（マイホーム）は手放したくない！」と考えている方も多いかもしれません。

実は、債務整理の1つである個人再生で「住宅ローン特則」を利用することによって、住宅を残したまま借金の整理をすることが可能です。
住宅ローン以外の借金は大幅に減額することができますので、他の借金が原因で住宅ローンの支払いが困難になっている方にとっては非常に有効な制度といえます。

今回は、住宅を残したまま債務整理を行いたいとお考えの方に向けて、個人再生と住宅ローン特則について解説します。

1．債務整理でマイホームを失う理由

マイホームを購入する際には、多くの方が金融機関の住宅ローンを利用します。

住宅ローンを利用する場合には、借り入れの条件として土地と建物に対して抵当権を設定することが一般的です。
金融機関としては、抵当権を設定しておけば、万が一住宅ローンの返済が滞ったとしても、抵当権を実行し、当該不動産を競売にかけて売却することによって、売却代金から優先的に返済を受けることができます。

このような抵当権が、債務者にとって債務整理をする際のネックになります。

住宅ローン借入時の契約では、「長期の滞納や債務整理をした場合には、期限の利益を喪失する」などという内容が設けられているのが一般的です。
期限の利益とは、簡単に言えば「この返済期日までは返済を待ってもらえる」という債務者側の利益です。

住宅ローンを債務整理の対象に含めると、この期限の利益が喪失し、残務の一括返済を求められ、それに応じられなければ不動産が競売にかけられてしまう可能性があります。

また、自己破産は、裁判所から免責決定を受けることによって借金を０にできるという債務整理手続きですが、一定以上の財産がある場合には、それを換価処分して債権者への配当に回さなければなりません。

不動産を有している場合には（例えローンの支払いが終わっていたとしても）、その不動産も換価処分の対象になりますので、不動産を残したまま自己破産を行うことはできません。

 

2．住宅ローン特則について

上記のように、債務整理をするとマイホームを失ってしまう可能性が高くなりますが、個人再生の「住宅ローン特則（住宅資金特別条項）」を利用すれば、大切な自宅を残したまま借金を整理できる可能性があります。

2-1．個人再生の「住宅ローン特則（住宅資金特別条項）」とは？

個人再生は、裁判所に申立てをして再生計画の認可を受けることによって、借金の総額を大幅に減額してもらい、減額後の借金を原則3年（最長5年）で返済していくという手続きです。

個人再生の大きなメリットとしては、住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用することによって、大切な自宅を手放すことなく、借金を整理することができるという点があります。

住宅ローン特則とは、正式には「住宅資金貸付債権に関する特則」と呼ばれる制度です。住宅ローン特則を利用することで、抵当権の実行によって自宅を処分されてしまうという事態を回避することが可能になります（しかし、住宅ローンについては、個人再生による減額の対象にはならず、従来どおり返済していく必要があります）。

2-2．住宅ローン特則の利用条件

住宅ローン特則は、債権者平等の原則の例外となりますので、認めてもらうためには以下のような要件を満たす必要があります。

①住宅資金貸付債権が存在すること

住宅ローン特則の対象になるのは、「住宅資金貸付債権」に限定されています。

住宅資金貸付債権とは、住宅の購入、建設、改良（リフォーム）として借り入れた分割払いの定めのある資金であり、住宅に抵当権が設定されたもののことをいいます。

自宅に抵当権が設定されていたとしても、それが事業の運転資金として借り入れたものであれば住宅資金貸付債権にはあたりません。

②再生債務者が所有する住宅であること

住宅ローン特則を利用するためには、個人再生の申立てをする人が所有している居住用の住宅であることが必要となります。

居住用の住宅という条件ですが、現に居住していることまでは必要なく、単身赴任などによって一時的に住居を離れているという場合でも住宅ローン特則を利用することができます。

しかし、投資用の不動産や別荘などは居住用の住宅とはいえませんので、住宅ローン特則を利用することはできません。

また、自宅兼事務所として利用している住宅の場合には、床面積の2分の1以上を自宅として利用していなければ、住宅ローン特則を利用することができません。

③住宅ローン以外の債権のための抵当権が設定されていないこと

住宅ローン特則を利用する場合には、自宅に住宅ローンを担保するための抵当権が設定されていることが条件となりますが、さらに住宅ローン以外の抵当権が設定されていないことも必要になります。

たとえば、住宅ローンの借入として自宅に抵当権を設定した後、事業資金として自宅を担保に借入をしたような場合には、住宅ローン特則を利用することができません。

④保証会社の代位弁済から6か月経過していないこと

住宅ローンを一定期間滞納していると、住宅ローンの保証会社によって住宅ローンの一括弁済がなされることがあります。これを「代位弁済」といいます。

このような代位弁済がなされた場合には、原則として住宅ローン特則の利用はできません。

ただし、保証会社による代位弁済から6か月が経過する前に個人再生手続開始の申立てをすれば、例外的に住宅ローン特則を利用することができます（＝住宅ローンの巻き戻し。民事再生法198条2項）。

そのため、住宅ローンの滞納があり、保証会社による代位弁済がなされてしまった場合には、すぐに個人再生の申立てをする必要があります。

2-3．住宅ローン特則の種類

住宅ローン特則で定めることができる内容には4種類があり、それぞれ支払い方法や返済期限などが異なります。

どのような種類の住宅ローン特則を選択するかは、支払い能力や債権者の対応などさまざまな事情を考慮する必要がありますので、個人再生を依頼した弁護士と相談して決めていくようにしましょう。

• 期限延長型：住宅ローンの支払いを最長で10年間延長することができる制度です。
• 期限の利益回復型：期限の利益回復型とは、滞納している住宅ローンの元金と遅延損害金を原則3年（最長5年）で返済することによって、喪失していた期限の利益を回復させる制度です。
• 元金猶予期間併用型：期限延長型でも住宅ローンの支払いが困難な場合に、再生計画に基づく弁済期間中は、住宅ローンの元金の一部および利息のみを支払っていくことができる制度です。
• 同意型：住宅ローンの債権者の同意があれば、上記の3つの型以外の内容を定めることができます。

3．まとめ

住宅ローン特則を利用することによって、住宅を維持したまま借金の整理をすることが可能です。
しかし、個人再生は必要書類も多く、専門的な知識と経験が必要になります。

住宅ローン特則を利用した個人再生をお考えの方は、お早めに当事務所の弁護士にご相談いただければと思います。