相続財産に空き家が含まれている場合の注意点は？

1. 空き家は誰が相続する？

1-1. 遺産分割協議で決める

空き家は近年増加傾向にあると言われています。家族の核家族化、転居や高齢者施設への入所など様々な要因がありますが、その一つに相続問題があると言われています。

ご両親が亡くなられたことにより、ご両親が生前に住んでいた家が空き家になるケースです。

相続財産中に空き家がある場合、遺言がなければ相続人全員が協議の上、遺産の分け方を決定し、誰が空き家を相続するか、あるいは処分するかなどを決める必要があります。

しかしながら、相続人の誰もが空き家を相続したくないケースや、空き家を売却して相続（換価分割）しようにも売れない場合もあり、遺産分割協議が難航する場合もあります。

1-2. 協議がまとまらない場合には遺産分割調停・審判

相続人の全員の同意で遺産分割協議がまとまれば問題ないのですが、遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停の申し立てをして解決を図ります。

調停は、裁判所で行われますが中身は話合いです。調停では、調停委員会（通常は担当裁判官・調停委員２名）が個別に相続人の言い分を聞いて意見調整をし、遺産分割協議の成立を目指します。

その結果、相続人の間で遺産分割協議がまとまれば調停が成立しますが、相続人の間で協議がまとまらない場合は調停が不成立となり、審判の手続に移行します。

審判手続においても裁判所で和解協議が行われることが多いですが、それでも和解が成立しない場合、家庭裁判所は、当事者の主張や証拠に基づき審判し、遺産分割について判断をすることになります。

2. 空き家の活用方法の具体例

2-1. 売却する

空き家の活用方法としては、空き家を売却する方法が考えられます。空き家を相続で取得した場合、空き家を放置しておくわけにはいきません。

空き家を維持するためには定期的に修繕し、庭木の手入れなどをしなければなりません。固定資産税も発生します。遠く離れた場所に居住している相続人が空き家を相続した場合、維持管理の苦労は大変です。

しかし、空き家を売却すれば、このような維持管理コストが発生しなくなりますので、空き家の活用法が決まっていない場合には、早期に売却することは経済的な合理性があると言えます。ただし、空き家を売却するにしても、買い手がつかなければ売却することができません。なお、最近では空き家問題対策として、空き家の売買情報を提供している自治体もあります。

2-2. 改装して居住用・事業用に用いる

空き家を改築して居住用住宅にしたり、またシェアハウスや店舗などに改装して事業用として活用する方法もあります。

また空き家を自分たちで使わなくとも、空き家をリフォームして賃貸用として貸し出す方法もあります。

2-3. 解体して土地を活用する

空き家を解体し更地にする方法も考えられます。更地にすれば家屋の維持管理をする必要がなくなるからです。また売却する場合に更地にした方が高く売れることもあります（但し、住宅用地ではなくなるので、土地の固定資産税・都市計画税が高くなる可能性があります）。

また、駐車場需要のある地域では、駐車場などとして利用し収益化できることもあります。

3. 空き家を相続する際の注意点は？

3-1. 空き家の管理不備は無過失責任

空き家の相続の場合、相続が開始（被相続人が死亡）してから空き家の遺産分割協議が決まるまでの間、現実的には誰かが空き家を管理する必要があります。

そこで法律上、相続人には自分が財産を管理するのと同じ注意をもって相続財産を管理しなければならないと定めています（民法918条１項）。

例えば、建物の修理、税金の支払い、不法占有者の排除、賃貸中の物件であればその賃料の取立などです。

また、空き家の管理に不備があり、空き家に通常備えるべき安全性が欠ける場合は、工作物責任が生じる場合があります（民法717条1項）。

例えば、空き家のブロック塀を修繕しないまま放置した結果、ブロック塀が倒壊し通行人に怪我を負わせた場合や、放置していた建物が老朽化し、また庭木が倒れて隣地の家に被害が発生した場合は、相続人は工作物責任を負う場合があります。

相続財産を管理する義務は、遺産分割協議で空き家を取得する人が決まるまでは、相続人全員が負うことになります。遺産分割協議で空き家の相続人が決まった後は、相続した人が所有者になりますので、所有者として維持管理する責任が発生します。

空き家の工作物責任は、事故が発生しても、通常備えるべき安全性が欠けていないことを立証すれば責任を免れることは可能ですが、空き家に通常備えるべき安全性が欠いていることを知り得なくても、責任が認められる可能性もありますので、十分な注意が必要です。

3-2. 相続放棄をしても引き続き管理責任を負う場合がある

相続財産中に空き家があって相続放棄をした場合であっても、空き家を管理する責任が免れるわけではありません。相続放棄をすることによって、次の順位の相続人が管理を始めることができる状態になるまでは、管理をする責任を負うからです（民法９４０条１項）。

例えば、夫が死亡したときに、その妻や夫の両親が既に死亡しており、夫の子が相続放棄した場合、次順位は夫の兄弟になりますので、夫の兄弟が空き家の管理を始めることができる状態になるまでは、夫の子は空き家の管理責任を負うことなります。

しかしながら、夫の兄弟も相続放棄をすれば、空き家の相続人がいないことになります。

この場合、空き家を管理するのは誰かということになりますが、裁判所で相続財産管理人を選任するまでは、相続人である夫の兄弟が空き家を管理しなければなりません。

3-3. 空き家を相続したら忘れずに所有権移転登記を

空き家を相続した場合、空き家の維持管理をしなければならないことは前述のとおりですが、相続登記もする必要があります。相続登記をしないと、所有権の取得を第三者に主張できないことがあるからです。例えば、遺産分割協議を経て空き家を相続し登記をせずそのまま放置しておいたところ、相続人の一人が相続人以外の第三者に空き家を売却したケースを想定してください。

第三者は、相続登記がなければ、空き家の真の所有者が誰かが分からなくなります。

この場合は、法定相続分を超える部分は第三者に自分自身の所有権を主張できず、第三者と共有状態になってしまう（民法899条の2）ので注意が必要です。

4. 空き家を相続した場合にかかる税金は？

4-1. 相続税

2015年1月1日以降に発生した相続では、基礎控除額が低くなり、3000万円+600万円×相続人数となりました。つまり、相続財産の課税価格が、基礎控除額よりも高ければ、相続税が課税されることになります。

路線価が定められている地域の土地については、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

また、路線価が定められていない地域の土地については、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します（路線価や評価倍率表は国税庁のウエブサイト「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」を見れば調べることができます）。

建物については固定資産税評価額を基準に算定します。
参考：国税庁ホームページ：土地家屋の評価

以上のとおりの方法で空き家の評価額を算出したうえで、他の相続財産と併せて、相続財産の課税価格を算出し、相続財産の課税価格が基礎控除額よりも高ければ、相続税が課税されることになります。

4-2. 固定資産税

住宅用地については課税標準となる評価額が6分の1（200平米までの部分）または3分の1（200平米超の部分）に軽減されています。ちなみに都市計画税も課税標準となる評価額が３分の1（200平米までの部分）または3分の２（200平米超の部分）に軽減されています。

ただし、あくまで住宅用地についての軽減措置なので、建物を解体したり建物の用途を変更すれば、軽減措置は受けられなくなります。

また、特定空き家に該当すると、上記軽減措置の対象から除外されてしまうので注意が必要です。

ちなみに「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等であるとされています（空家等対策の推進に関する特別措置法2条2項）。

4-3. 譲渡所得税（売却時）

売却価格が取得価格を上回る場合、超過分について譲渡所得税が課税されます。ただし相続又は遺贈により取得した被相続人の居住用家屋又はその敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

3,000万円の特別控除については、国税庁のウエブサイトをご参照ください。

5. 空き家を相続したくない場合は相続放棄

相続放棄は相続した全ての財産を放棄することになります。負債が多い場合は有効かもしれませんが、積極財産（プラスの財産）がある場合には、積極財産も相続できなくなりますので注意を要します。また、前述のとおり、相続放棄をしただけでは、直ちに相続人としての管理責任を免れるわけではありません。次順位の相続人が管理を始められる状態にしたり、次順位の相続人にも相続放棄をしてもらわないといけません。

6.  空き家の相続についてのよくある質問

7.  まとめ

このように、相続財産の中に空き家が含まれていた場合、空き家を誰が相続するのか、相続した場合どのような手続をするのか、空き家をどのように活用したらいいのか、空き家を相続した場合に注意するべき点など、法律的にも様々な問題点がでてきます。

当事務所では、このような空き家の問題についてご助言し、空き家を相続する手続について多数ご依頼を受けています。経験豊富な弁護士に安心してご相談ください。