土地の無断使用をされたら？近隣トラブルの解決方法

• 隣人の備品などが、境界線を越えて自分の土地に置かれている
• 自分が所有している駐車場に、他人の自動車が無断駐車されている
• 自分が所有している空き地に、粗大ごみが不法投棄されている

このように、自分の所有している土地を他人が勝手に使用している場合は、所有権に基づく土地の明渡請求などを行いましょう。弁護士のサポートを受けることにより、無断使用されている土地を早期に奪還できる可能性が高まります。

今回は、他人に土地を無断使用された場合の対処法や注意点などを解説します。

1．土地の無断使用について発生する法的責任

冒頭で挙げた例のような土地の無断使用については、民事・刑事上の法的責任が発生します。

1-1. 民事責任｜明渡し・損害賠償

他人が所有する土地を無断使用している者は、所有者に対してその土地を明け渡さなければなりません。
それだけでなく、土地の無断使用は不法行為（民法709条）に該当するため、所有者に損害が生じた場合には、その損害を賠償する責任を負います。

土地の無断使用によって所有者に生じる損害としては、以下の例が挙げられます。

• 無断使用された土地を第三者に貸せなかったことに伴う、使用料相当額の逸失利益
• 無断使用された土地を自分で使えなかったため、別の土地を借りざるを得なかった場合における、実際に支払った土地使用料
• 土地の明渡請求や損害賠償請求など、無断使用者の責任を追及するために要した費用　など

1-2. 刑事責任｜不動産侵奪罪

土地を無断使用する行為については、刑法上の「不動産侵奪罪」が成立する場合があります（刑法235条の2）。
不動産侵奪罪は、他人の不動産を侵奪した者に成立する犯罪です。

「侵奪」とは、不動産に対する他人の占有を排除して、自己または第三者の占有を設定することをいいます。たとえば、以下のような行為が「侵奪」に当たります。

• 他人の土地に無断で建物を建てる行為
• 他人の農地を無断で耕す行為
• 他人の土地を掘削し、土砂を搬出した上で、残土や廃棄物を投棄する行為
• 土地の利用権限を超えて、地上に大量の廃棄物を堆積させ、容易に原状回復できないようにする行為　など

不動産侵奪罪の法定刑は「10年以下の懲役」で、窃盗罪や詐欺罪などの財産犯と並ぶ重罪とされています。

2．土地を無断使用された場合の対処法

自分の土地が無断使用されていることを発見した場合、所有者は以下の対応をとることが考えられます。

• 土地の明渡し等を求めて協議する
• 土地明渡請求訴訟を提起する
• 刑事告訴する

2-1. 土地の明渡し等を求めて協議する

土地の所有者は、その所有権に基づき、無断使用されている土地の明渡し（例：無断で放置されている物の撤去など）を求めることができます。

また、土地の無断使用によって損害が生じている場合には、無断使用者に対して損害賠償を請求することも可能です。

無断使用者が誰だかわかっている場合には、その者に連絡をとり、土地の明渡しや損害賠償に関する協議を求めましょう。無断使用者が示談に応じれば、土地の無断使用に関するトラブルを早期に解決できます。

一方、無断使用者が誰だかわからない場合には、まず無断使用者を特定しなければなりません。

自動車が放置されている場合には、ナンバープレートの記載などから所有者を特定できます。
粗大ごみが不法投棄されているなど、物自体から所有者を特定することができない場合には、現場に監視カメラを設置するなどの方法が考えられます。

無断使用者を特定できたら、内容証明郵便などによって速やかに連絡し、土地の明渡しや損害賠償に関する協議を開始しましょう。

2-2. 土地明渡請求訴訟を提起する

無断使用者が協議に応じない場合には、裁判所に土地明渡請求訴訟を提起しましょう。土地明渡請求訴訟では、併せて損害賠償を請求することもできます。

無断使用に関する土地明渡請求訴訟の提起先は、以下のいずれかの裁判所です。

1. 被告（無断使用者）の普通裁判籍（原則として住所）の所在地を管轄する裁判所（民事訴訟法4条1項）
2. 土地の所在地を管轄する裁判所（同法5条9号、12号）
3. 原告の住所地を管轄する裁判所（損害賠償を併せて請求する場合。同条1号）

訴額が140万円以下であれば簡易裁判所または地方裁判所、140万円を超える場合には地方裁判所に訴訟を提起します。

土地明渡請求訴訟の場合、訴額は明渡しを求める面積の割合により算定された固定資産評価額の4分の1です。
損害賠償を併せて請求する場合は、その金額が訴額に加算されます。

（例）固定資産税評価額が2000万円の土地のうち、10分の1に当たる面積の部分の明渡を求めるとともに、50万円の損害賠償を請求する場合
訴額
＝2000万円×1/10×1/4＋50万円
＝100万円

→訴額の観点では、簡易裁判所に提訴することになりますが、不動産に関する訴訟ですので、地方裁判所に提訴することも可能です。

訴訟において土地の明渡しを求めるためには、原告の所有と被告の占有を立証しなければなりません。また、被告から占有権限を主張された場合には、適切に反論する必要があります。

さらに、不法行為に基づく損害賠償を併せて請求する場合には、不法行為の成立要件（被告の故意または過失、違法性、損害、因果関係）も立証しなければなりません。

訴訟における上記の各対応には、専門的な準備と検討が求められますので、弁護士へのご依頼をおすすめします。

2-3. 刑事告訴する

土地の無断使用者について、不動産侵奪罪により刑事告訴をすることも考えられます（刑事訴訟法230条）。
※配偶者、直系血族又は同居の親族は、不動産侵奪罪の罪に問うことができません。

刑事告訴をすると、捜査機関に捜査義務が生じます。

必ず犯人が検挙されるわけではありませんが、悪質なケースでは検挙される可能性が高まるでしょう。また、無断使用者が誰だかわからない場合にも、捜査によって特定される可能性があります。

刑事告訴は、土地の近隣にある警察署などで行うことができます。刑事告訴の方法がわからない場合には、弁護士にご相談ください。

3．土地を無断使用された所有者が注意すべきポイント

ご自身が所有する土地が無断使用されている場合、以下の各点に十分注意してご対応ください。

• 自力救済（強制撤去など）は認められない
• 無断使用されている土地については、時効取得に要注意

3-1. 自力救済（強制撤去など）は認められない

たとえば土地上に他人の車が放置されている場合には、別の場所へレッカー移動するなど、ご自身で手配した手段によって土地を奪還したいと考えるかもしれません（＝自力救済）。

しかし日本の法律では、このような自力救済は認められていません。無断使用者に対して土地の明渡しを求めるためには、協議や訴訟などの法的手続きによる必要があります。

上記のような自力救済を行った結果、無断使用者の側に何らかの損害が生じた場合には、土地所有者が損害賠償請求を受ける可能性があります。

理不尽に思われるかもしれませんが、土地の無断使用に関するトラブルは、あくまでも法律上認められた方法によって解決を目指しましょう。

3-2. 無断使用されている土地については、時効取得に要注意

長期間にわたって土地が無断使用されている場合には、時効取得に注意が必要です。

以下の①または②の取得時効が完成した場合には、無断使用者が土地の所有権を原始取得し、ご自身は所有権を失ってしまいます。

①20年間の占有による時効取得（民法162条1項）
以下の(a)から(c)の要件を満たした上で、土地を20年間占有した場合に取得時効が完成します。
(a)所有の意思をもって占有を開始したこと
(b)平穏に占有を継続したこと
(c)公然と占有を継続したこと

②10年間の占有による時効取得（同条2項）
以下の(a)から(d)の要件を満たした上で、土地を10年間占有した場合に取得時効が完成します。
(a)所有の意思をもって占有を開始したこと
(b)平穏に占有を継続したこと
(c)公然と占有を継続したこと
(d)占有の開始時において、土地の占有権限がないことにつき善意であり、かつ過失がなかったこと

※占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ公然と占有したことは推定されます（民法186条1項）。
※前後の両時点において占有をした証拠があるときは、その間占有が継続したものと推定されます（同条2項）。

特に、相続によって取得した土地が無断使用されている場合などには、無断使用者による占有が長期間継続している可能性があります。
この場合、速やかに弁護士へご相談いただき、取得時効の完成を阻止する対応をとることをおすすめします。

4．土地の無断使用に関するよくある質問